طرح اورژانسی برای بورس، بودجه و مسکن - مجله یافان

جهت دریافت خدمات دیزاین آلاچیق با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب نظر برجسته بخش مسکن با حضور در برنامه متراژ، شبکه اینترنتی اکو ایران در پاسخ به چند پرسش مهم درخصوص حد افزایش قیمت مسکن، پیشنهاد کرد دولت با اتکا به سه راهکار عمده در شرایط فعلی می تواند علاوه بر جبران کسری بودجه منجر به ایجاد آرامش در بازار پیشرو مالی به عنوان بازار پیشقراول تحولات بازار مسکن گردد.

عبده تبریزی در این برنامه که با عنوان حد افزایش قیمت مسکن بر روی سایت شبکه اینترنتی اکو ایران برای مخاطبان وعلاقه مندان بازار مسکن قابل مشاهده است گفت: پرداخت یک شکل از تسهیلات در استطاعت برای خرید مسکن به گونه ای که متقاضیان به عنوان مثال در 5 سال اول تنها رقم مربوط به سود تسهیلات را به صورت اقساط پرداخت نموده و از این طریق رقم قسط کاهش یابد، دریافت مالیات از عایدی سرمایه برای همه بازار ها واز همه سرمایه داران و همچنین عرضه سنگین سهام از سوی دولت به بازار بورس، سه راهکاری است که دولت در شرایط فعلی که شرایط مالی کشور با مسائل زیادی روبه رو است می تواند از آن استفاده کند. از این طریق هم برای جبران بخشی از کسری بودجه شدید در امسال منبع درآمدی تعریف می گردد و از سوی دیگر ایجاد آرامش در بازار بورس به عنوان بازار پیشقراول نوسانات قیمتی بازار مسکن می تواند منجر به ایجاد آرامش قیمتی و مهار جهش قیمت در بازار مسکن گردد.

عبده تبریزی در پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی چه چشم اندازی برای رشد قیمت مسکن وجود دارد و حد افزایش قیمت مسکن چیست گفت:بالا رفتن قیمت مسکن به معنای کاهش ارزش ریال در داخل کشور است. در واقع آنچه باعث می گردد قیمت مسکن بالا رود، موضوع افزایش قدرت خرید یا افزایش درآمد های مردم نیست. بلکه مساله و علت اصلی تضعیف ریال و وجود نقدینگی قابل ملاحظه در کشور است. وی با بیان اینکه هم اکنون در یکی از سخت ترین سال های کشور قرار داریم و شاید هیچ وقت کسری بودجه در این حد نبوده یا درآمد های نفتی تا این حد زیر فشار نبوده است، گفت:با توجه به همه این سختی ها و مجموع شرایطی که با آن روبرو ایم طبیعی است که ارزش ریال به شدت تضعیف شده و این موضوع به دنبال خود افزایش شدید قیمت دارایی های سرمایه ای را می آورد. البته این حجم نقدینگی در نهایت روی قیمت کالا ها و خدمات خواهد نشست، اما فعلا روی دارایی های سرمایه ای مکث می نماید. در واقع این افزایش شدید عمدتا در بازار سهام بوده و حالا به تدریج به سمت بازار ملک می رود و تا حد زیادی سرعت افزایش قیمت مسکن را بالا برده است. وی تاکید نمود:پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی حد افزایش قیمت مسکن چیست به میزان زیادی به این موضوع بستگی دارد که تا چه میزان می توان کمیت های پولی را کنترل کرد.

عبده تبریزی که سال گذشته با حضور در برنامه متراژ پیش بینی نموده بود افزایش قیمت مسکن در سال 99 به شدت سال 98 نخواهد بود در شرح این موضوع گفت:پیش بینی های من درخصوص تحولات بازار مسکن 99 که در سال 98 گفتم بنا بر یک دلیل عمده، از واقعیت سال 99 فاصله داشت. در واقع در آن پیش بینی ما به دو مساله توجه نکردیم؛ یکی اینکه قدرت سفته بازی بازار بسیار بالا است. در حالی که چیزی که ما در پیش بینی بازار مسکن بر آن تمرکز داشتیم قدرت خرید مردم برای مصرف بود. اما آن چیزی که قیمت ها را به شدت بالا برده، خرید برای سفته بازی است. یک نفر خانه خالی را می خرد و به شخص دیگری می فروشد فقط برای حفظ قدرت پول و ارزش دارایی و نه برای مصرف. از این نظر برآورد های ما مبنی بر اینکه بازی افزایش قیمت نمی تواند ادامه پیدا کند، اشتباه بود. در واقعیت، امسال هم بازی افزایش قیمت ادامه پیدا کرد.

وی همچنین با اشاره به تغییر صندلی دو متغیر اثرگذار بر تحولات قیمتی بازار مسکن گفت:در گذشته ابتدا قیمت دلار رشد می کرد و مسکن با فاصله زمانی دیرتر از سهام رشد قیمت را آغاز می کرد. سال 72، دلار که پرش کرد به دنبال آن در سال 74 قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. سال 90 و 91 هم عین همین اتفاق رخ داد. در سال 90 افزایش 70 درصدی نرخ دلار را داشتیم و در سال 91 قیمت مسکن جهش کرد. الان شاهد هستیم که دلار دیگر متغیر پیش قراول نیست. به نظر می رسد بازار سهام به خاطر پرش هایی که نموده و امکاناتی که داشته و نقدینگی قابل ملاحظه ای که وارد بازار سهام شده، به یک عنصر پیش برنده قیمت مسکن تبدیل شده است. در واقع در گذشته مالکان مسکن برای مقایسه قیمت، دلار را معیار قرار می دادند، اما الان شاخص بازار سهام را مبنا قرار می دهند و انتظارشان برای افزایش قیمت فروش را بر اساس بازار سهام تنظیم می نمایند. این مقایسه ها باعث شده جریان سفته بازی در حوزه مسکن شدت بگیرد بدون اینکه تقاضای مصرفی در بازار ملک وجود داشته باشد.

عبده تبریزی درخصوص وجود یک پرسش عمده درباره اینکه اگر در ماه های آینده فرایند رشد شاخص سهام متوقف گردد، آیا مقصد بعدی بورس بازها، بازار زمین و مسکن خواهد بود، گفت: هم اکنون عده ای در بازار سهام حضور دارند که سرمایه گذار عظیم نیستند. با دارایی 20 تا 100 میلیون تومان وارد بورس شد ه اند. این عده از سرمایه گذاران به محض اینکه سود و اصل سرمایه شان توان خرید کالایی را بدهد وارد بازار می شوند. اما کسانی که با سرمایه عظیم تر وارد بازار سهام شدند ممکن است سبد دارایی شان را متنوع نمایند و برای دارایی فیزیکی اقدام نمایند و به سمت بازار مسکن بیایند. بازار مسکن هم از نظر معاملات برای این افراد ایمن است و ریسک کمتری برای سرمایه گذاری دارد.

این صاحب نظر ارشد بخش مسکن همچنین درخصوص عدم تمایل سازنده ها برای ورود به بازار ساخت و ساز در شرایط فعلی گفت:هم اکنون یک گرایش عمده در بازار، تمایل به حفظ کردن ملک است. یعنی فردی که واحد مسکونی دارد تمایلی به فروش ندارد، چون با انتخابی بهتر از ملک برای تبدیل دارایی خود روبه رو نیست؛ لذا طبیعی است که سازنده ها هم در این مقطع، حفظ شرایط را ترجیح دهند. اما به هرحال سیاست گذار با مشکل روبه رو است. از یک طرف خریداران نمی توانند خانه دار شوند و از طرف دیگر رشد قیمت ادامه دارد. راهکار این مشکل اخذ مالیات از عایدی سرمایه است؛ آن هم مالیات جدی از افزایش قیمت هایی که اتفاق می افتد. این موضوع در میان مدت می تواند گره گشا باشد. مالیات بر عایدی سرمایه هم باید شامل همه دارایی های سرمایه ای گردداعم از خودرو، ملک و سهام.

عبده تبریزی همچنین با اشاره به کوشش های بانک مرکزی در راستای هدف گذاری تورمی برای امسال توضیح داد: در حال حاضر بانک مرکزی برای کنترل تورم کوشش هایی می نماید از جمله آنکه سیاست جدید هدف گذاری تورم را دنبال می نماید و از آن طریق سعی دارد شرایط را تا حدی تحت کنترل درآورد. اما فضای فعلی، فضایی سخت است. ذخایر ارزی بسیار محدودی در اختیار بانک مرکزی است. کسری های بودجه دولت قابل ملاحظه است. درآمد های نفتی به شدت تضعیف شده ودولت با نقدینگی بسیار زیادی روبرو است. در چنین شرایطی دولت با فروش سهام در اختیار خود می تواند هم بازار را آرام کند و هم از سهم، برای اداره کردن خود و کشور کسب درآمد کند.