استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی به چه صورتی است؟ - مجله یافان

جهت دریافت خدمات خرید اینترنتی درب ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

• مشاغل مجاز با کاربری مسکونی
• تعریف چند مفهوم
• نکاتی مهم در خصوص استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی
• فرایند قانونی تغییر کاربری

مشاغل مجاز با کاربری مسکونی

بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور که در پروانه ساخت ذکر شده است، استفاده گردد. در صورت مشاهده هرگونه تخلف، شهرداری موظف است با فرد خاطی مطابق با قانون برخورد نماید. البته این نکته قابل ذکر است که بعضی مشاغل مجوز کار در اماکن مسکونی را دارا هستند. بر اساس مصوبه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مشاغلی که در زیر نام می بریم، جزو مشاغل مجاز در اماکن مسکونی هستند: مطب پزشکان، حرفه های وابسته به امور پزشکی، لابراتوارهای دندان سازی، دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر مطبوعات، داروخانه ها، آکادمی ها، مدارس ابتدایی و هدایت، شرکت های مهندسین مشاور، دفاتر خدمات الکترونیک شهر، دفاتر پیشخوان دولت، پانسیون، مهدکودک، مشاغل خانگی. به این نکته توجه داشته باشید فقط مالک می تواند از این شرایط استفاده کند و مستأجر ساختمان های مسکونی، حتی اگر بخواهد یکی از دفاتر یاد شده را در ساختمان راه بیندازد، بازهم کارش به پلمپ دفتر ختم می گردد. برای راه اندازی دفاتر فوق در موقعیت اداری احتیاجی به اجازه از شهرداری ندارید و فقط کافی است از صنف مربوطه مجوز داشته باشید.

در تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، اشاره شده است که شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر گردد، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند، در خصوص تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می گیرد. این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می گردد و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می گردد. بسیاری از وکلا عقیده دارند که برای تصمیم گیری کمیسیون و تعطیلی واحدهایی با کاربری تجاری، مهلت های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می گردد که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رأی به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پفراینده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس از ابلاغ رأی برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.

همچنین به نظر می رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رأی به وسیله خود مالک یا مستأجر به اجرا گذارده گردد، احتیاجی به اقدامات اجرایی مأموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی نفع تمکین نکند، چاره کار در نهایت اجرای مفاد رأی به وسیله مأموران شهرداری است.

تعریف چند مفهوم

تغییر کاربری: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این شرح معلوم می گردد همواره تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث گردد و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره برداری قرار گیرد. انواع مختلفی از کاربری در طرح های تفصیلی شهرها پیش بینی می گردد اما مهم ترین انواع کاربری ها را می توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد. در قوانین موجود تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده است اما با توجه به ضمانت اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری پیش بینی شده و حتی در صورت عدم تمکین به رأی کمیسیون ماده صد، ممکن است منتهی به صدور حکم حبس گردد.

یکی از رایج ترین تخلف ها در زمینه کاربری ساختمان مربوط است به دایر کردن واحدهایی با کاربری تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره برداری از ساختمان های مسکونی به منظور کاربری اداری است. یکی از دلایل مهم بروز چنین تخلفاتی پایین تر بودن هزینه ها در اماکن مسکونی نسبت به تجاری است. البته می گردد از مجاری قانونی جهت انجام تغییر کاربری اماکن اقدام کرد. افراد با مراجعه به شهرداری های منطقه مورد نظر به راحتی می توانند از فرایند انجام این کار و مدارک و مجوزهای لازم مطلع شوند.

کاربری تجاری و اداری: محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می گردد. واحدهای اداری عبارت اند از تمام ساختمان هایی دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی و سایر ساختمان هایی که شمول ساختمان های تجاری- مسکونی و صنعتی خارج باشند، مشمول تعریف واحد اداری می شوند؛ بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می گردد کاربری اداری محسوب خواهد شد. در صورتی که ساختمان اداری در خدمت هدفی جز کسب و پیشه و تجارت قرار بگیرد و یا تبدیل به محلی جهت سکنی گردد تخلف اجرا شده است. در املاک اداری رسما می توان هر دفتری را راه اندازی کرد و هیچ کس هم نمی تواند مزاحم گردد. فرقی هم ندارد مالک باشید یا مستأجر. از طرفی این املاک اجازه نصب تابلو هم دارند. نصب تابلو خود یک نوع تبلیغات جهت افزایش مشتریان برای کسب و پیشه مورد نظر شماست. همین شرایط ویژه است که موجب گرانی و نرخ بالای اجاره دفاتر اداری و تجاری می گردد.

کاربری مسکونی: واحدهایی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمایی خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند واحد مسکونی نامیده می شوند. قصد سازنده و نحوه بهره برداری فعلی از ارکان تعریف نیست؛ بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است اطلاق می گردد. در صورتی که از فضای مسکونی استفاده تجاری به جز استثنائات قانونی گردد، تخلف اجرا شده است.

موقعیت اداری: املاک اداری، معمولا به صورت آپارتمان هستند یا در برج های بلند قرار دارند و در کل به املاکی گفته می گردد که شهرداری به آن ها مجوز کاربری اداری داده باشد. از این املاک به صورت قانونی و رسمی می توان برای راه اندازی دفاتر مختلف اداری استفاده کرد. اما بعضی از ساختمان های مسکونی موقعیتشان در خیابان های پرتردد یا بر خیابان است. این املاک با اینکه کاربری اداری ندارند، اما به خاطر موقعیتشان بسیار مورد توجه هستند و تحت شرایطی می توان از این ساختمان ها کاربری تجاری و اداری نیز داشت. به همین دلیل به آن ها املاک با موقعیت اداری گفته می گردد.

نکاتی مهم در خصوص استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی

• در صورت استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی، شهرداری به عنوان مدعی، موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح می نماید. این کمیسیون که در شهرداری مستقر است از سه عضو تشکیل شده، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به طرف مقابل موضوع را اطلاع می دهند تا در مدت 10 روز شرحات خود را به کمیسیون کتبا اعلام کند. پس از انجام این تشریفات، موضوع با حضور نماینده ای که حق رأی داشته باشد مورد آنالیز قرار می گیرد. در صورتی که برای کمیسیون ثابت گردد از مکان مسکونی به عنوان مکان تجاری و کسب و پیشه استفاده می گردد برابر با ضوابطی که قبلاً ارائه شد با وی برخورد می گردد. در این زمینه برای شهرداری مهم نیست که این تخلف توسط مالک یا توسط مستأجر بدون اطلاع مالک انجام گرفته شده است. در هر دو صورت مطابق با ضوابط عمل می گردد. لطفاً اگر مالک هستید پیش از تنظیم قرارداد از شرایط مستأجر خود کاملا مطلع باشید زیرا در بسیاری از موارد این موضوع باعث آزار و اذیت سایر همسایگان می گردد.
• این نکته را در نظر بگیرید شما حتی حق کاربری تجاری از زیرزمین و پارکینگی که در پروانه با عنوان زیرزمین و پارکینگ قید شده است، را ندارید و در صورت تخلف موضوع در کمیسیون 100 مطرح می گردد.
• تمامی ساختمان هایی که ساخته می شوند باید پروانه ساخت با ذکر نوع کاربری داشته باشند. حتی ساختمان هایی که بدون پروانه ساخته می شوند نیز مجاز به استفاده تجاری از بنای خود نیستند.

• رأی صادره از کمیسیون ماده 100 درزمینه تعطیلی فعالیت تجاری و اداری قطعی نیست و از سوی ذی نفع قابل شکایت و تجدیدنظر است و کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 به درخواست او رسیدگی می نماید.

فرایند قانونی تغییر کاربری

مدارکی که برای انجام تغییر کاربری احتیاج دارید، سند مالکیت، نقشه 2000/1 و تقاضانامه مالک است. در اولین اقدام باید به شهرداری منطقه مورد نظر مراجعه نموده و درخواست خود را به این سازمان ارائه دهید. کسب نظر مشاور طرح تفصیلی منطقه، ارسال مدارک به اداره کل طراحی شهری و برنامه ریزی که از جانب معاونت شهرسازی و معماری انجام می گیرد و طرح موضوع در کمیسیون ماده پنج از دیگر مراحل لازم جهت تغییر کاربری ساختمان است. پس از مدتی رأی نهایی اعلام و به درخواست کننده ابلاغ می گردد. هزینه هایی که مالک باید به شهرداری بپردازد در مصوبه ها تعیین شده است. حداقل و حداکثر هزینه ها تعیین شده است و در شرایطی خاص در صورتی که درخواست کننده از خانواده شهدا و … باشد با صلاحدید شهردار پرداختی صورت می پذیرد. در صورتی که شهردار منطقه از فردی مبلغی کمتر از مصوب شورا دریافت کند تخلف محسوب می گردد. همچنین دریافت هزینه های اضافی نیز خلاف قانون بوده و قابل آنالیز در مراجع قانونی خواهد بود.

این مقاله از خبرنگارن موردپسند شما قرار گرفته است؟